남는 공간을 활용해 건물 수익을 높이는 방법

건물의 로비, 계단 아래, 복도 같은 공간은 비어 있거나 제대로 활용되지 않는 경우가 많습니다. 임대형 로커처럼 적합한 모델로 이러한 “데드 스페이스”를 활용하면 건물주는 큰 투자나 기존 건물의 구조 변경 없이도 안정적인 수동 소득원을 만들 수 있습니다.

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건물에는 왜 항상 활용되지 않는 “빈 공간”이 있을까요?

대부분의 사무실, 상업 및 주거용 건물에서는 로비, 복도, 지하층, 옥상 또는 부대 공간의 일부가 비어 있거나 충분히 활용되지 않아 자원이 낭비되고 수익 기회를 놓치곤 합니다. 이 공간은 재무 보고서에 직접 비용으로 표시되지는 않지만 실제로는 유지보수비, 전기료, 관리 인력 비용을 발생시키며, 무엇보다 수익을 창출할 수도 있는 공간을 차지하면서 아무런 수익도 내지 못합니다.

상업용 부동산의 원리는 간단합니다. 데드 스페이스 = 손실된 수익입니다. 건물의 빈 공간은 1제곱미터마다 운영비가 발생하며, 아무런 수익 없이 비용만 지출됩니다.

이유 1 — 설계 단계부터 과도하게 배정된 공간

건물 내 빈 공간은 대부분 관리 부실 때문이 아니라 건설 단계에서 내려진 설계 결정으로 인해 생깁니다. 운영 시 뚜렷한 실용적 용도가 없는 공간이 만들어지는 것입니다.

• 지나치게 넓은 대기 공간과 로비: 많은 건물은 시각적 인상과 품격을 높이기 위해 웅장한 로비로 설계되지만, 하루 중 80–90%의 시간에는 소수의 사람만 이 공간을 지나갑니다. 시간당 10–15명이 이용하는 200 m² 규모의 로비라면 200 m²가 “쉬고” 있으면서도 일 년 내내 조명과 냉방 비용을 발생시키는 셈입니다.
• 기준보다 넓은 복도와 이동 공간: 건축 기준은 비상 대피를 위해 최소 1.2–1.8m의 복도 폭을 요구하지만, 많은 건물은 더 고급스러워 보이도록 복도를 3–4m 폭으로 설계합니다. 초과 공간은 통행 기능을 하지 않으면서도 다른 모든 제곱미터와 마찬가지로 운영비를 발생시킵니다.
• 재활용을 고려하지 않은 기계층과 부대 공간: 전기, 수도 및 엘리베이터 설비를 수용하는 기계층은 전체 바닥 면적의 5–10%를 차지하는 경우가 많습니다. 장비가 소형화되거나 개선되어도 남는 공간을 활용 가능한 자원으로 보는 경우는 거의 없습니다.
• 옥상과 야외 공간: 평지붕, 테라스 및 건물 외곽 공간은 활용 가능성을 고려하지 않고 순전히 구조적 목적으로만 설계되는 경우가 많습니다. 대도시에서는 제대로 활용할 경우 옥상이 건물에서 가장 가치 있는 부동산이 될 수 있습니다.

동남아시아 사무 공간 활용 효율에 관한 CBRE 조사(2023)에 따르면, 일반 근무일의 어느 시점에서든 상업용 건물 전체 바닥 면적의 평균 20–35%가 최대 용량으로 활용되지 않습니다.

이유 2 — 전통적인 사업 모델에 적합하지 않은 공간

건물주가 빈 공간을 파악하더라도 다음 단계에서 현실적인 장벽에 부딪히는 경우가 많습니다. 이러한 공간은 기존 임대 방식에 적합하지 않기 때문입니다.

• 전통적인 임대 계약을 체결하기에는 부족한 면적: 40 m²의 복도 공간, 15 m²의 계단 모서리 또는 80 m²의 옥상은 통상 최소 50–200 m²의 면적과 1–3년의 계약 기간을 요구하는 표준 사무실 계약으로 임대할 수 없습니다. 작은 면적과 불규칙한 형태 때문에 특정 사업 모델에 맞지 않는 “회색지대”로 남게 됩니다.
• 전통적인 상업 공간에 부적합한 위치: 지하층, 기계층 및 부대 공간은 자연광이 부족하고 가시성과 유동 인구가 낮은 경우가 많습니다. 전통적인 소매점이나 사무실 모델에는 부적합하지만 다른 여러 사업 모델은 충분히 활용할 수 있는 조건입니다.
• 간헐적인 사용 시간: 일부 공간은 오전에만 사용하는 대형 회의실이나 혼잡 시간대에만 붐비는 로비처럼 하루 중 특정 시간에만 필요합니다. 전통적인 월 단위 임대 모델은 이처럼 수요가 변동하는 공간에 적합하지 않습니다.

이유 3 — 일상 운영에서 간과되는 공간

가장 흔하면서도 해결하기 가장 어려운 이유는 빈 공간을 실질적으로 책임지는 사람이 없다는 점입니다.

• “놓친 기회”에 대한 예산 항목이 없음: 건물 재무 보고서에는 빈 공간의 전기료, 유지보수비 및 관리 인력 비용이 명확히 표시됩니다. 그러나 200 m²의 빈 복도에서 잃는 잠재 수익은 실제 손실인데도 수치로 나타나지 않습니다. 건물 관리자는 빈 공간의 활용도를 기준으로 평가받지 않으므로 이 문제를 해결할 유인이 없습니다.
• 운영 관성과 “이곳은 부대 공간”이라는 사고방식: 공간을 처음 사용한 날부터 “복도”, “기술 구역” 또는 “대기 라운지”라고 이름 붙이면 상황이 달라져도 그 명칭과 용도가 그대로 유지되는 경향이 있습니다. 건물 관리자는 보통 수익 최적화의 관점에서 공간을 바라보도록 교육받지 않습니다. 운영을 위해 교육받았을 뿐 새로운 사업 모델을 혁신하도록 교육받지는 않았습니다.
• 불명확한 전환 비용과 불확실한 편익: 건물주는 낭비를 인식하면서도 “어떻게 활용할 것인가?”에 명확하고 즉각적인 답이 없어 행동하지 않는 경우가 많습니다. 빈 공간을 개조하려면 자본, 시간 및 적절한 사업 아이디어가 필요하지만 결과는 보장되지 않습니다.

Ho Chi Minh City에 있는 10층 사무용 건물에서 층마다 200 m²의 빈 공간(복도 및 부대 공간의 20%)이 있다면 총 2,000 m²의 활용 가능한 공간을 놓치고 있는 것입니다. 유연한 이용 모델의 평균 로커 임대료인 500,000 VND/m²/month를 적용하면 잠재적인 월수익 1 billion VND가 활용되지 않는 셈입니다. 활용할 수 없어서가 아니라 아직 적합한 방법을 찾지 못했기 때문입니다.

데드 스페이스와 많은 건물주가 아직 발견하지 못한 기회

이번 10년 동안 세 가지 흐름이 동시에 나타나면서 “데드 스페이스 = 손실된 수익”이라는 인식이 빠르게 바뀌고 있습니다.

• 플렉스 스페이스와 코워킹 모델은 작고 불규칙한 형태의 공간도 올바르게 설계하고 운영하면 시간 또는 일 단위로 임대하여 전통적인 계약보다 훨씬 높은 요금을 받을 수 있음을 보여 줍니다.
• 공유 경제는 도시 건물 내부에 소형 보관 공간, 물품 수령 거점, EV 충전소 및 다양한 비전통적 용도에 대한 실질적인 수요를 만듭니다.
• 투자자와 주주의 자산 최적화 압력은 건물 관리자가 모든 제곱미터를 단순히 관리해야 할 비용이 아니라 수익 창출 자산으로 보도록 요구합니다.

이제 질문은 “이 공간을 어디에 사용할 수 있을까?”가 아니라 “누가 이런 공간을 필요로 하며 얼마를 지불할 의향이 있는가?”입니다. 완전히 다른 관점이 전혀 다른 해결책으로 이어집니다.

건물과 숍하우스에서 흔히 볼 수 있는 “데드 스페이스”

건물 로비, 계단 아래, 복도 및 부대 공간은 비어 있거나 충분히 활용되지 않는 경우가 많지만, 적합한 활용 모델을 적용하면 실질적인 수익 창출 잠재력을 갖습니다. 이러한 모든 “데드 스페이스”의 공통점은 건물주가 여전히 운영비 전액을 부담하면서도 아무런 수익을 얻지 못한다는 것입니다.

낭비되는 공간을 정확히 파악하는 것이 데드 스페이스를 수익원으로 전환하는 첫 단계입니다.

건물 로비 — 유동 인구는 많지만 활용도는 낮은 공간

건물 로비는 가장 역설적인 “데드 스페이스”입니다. 건물 전체에서 유동 인구가 가장 많지만 일반적으로 입구에서 엘리베이터로 이동하는 단 하나의 기능만 수행합니다. 가시성이 가장 좋고 자연 유동 인구가 가장 많으면서도 수익은 가장 적게 창출합니다.

• 실제 운영 특성: HCMC의 일반적인 사무용 건물 로비에는 매일 200–800명이 드나듭니다. 8시간의 근무 시간 동안 평균 95%의 시간에 누군가 로비에 있습니다. 그러나 대부분의 로비에는 대기용 의자, 안내 데스크 및 건물 정보 화면만 있을 뿐입니다. 상업 활동에 매우 적합한 조건인데도 거래가 이루어지지 않습니다.
• 간과되는 잠재력: 건물 로비는 입주자와 방문객을 위한 자동판매기, 아침과 점심 혼잡 시간대를 겨냥한 소형 테이크아웃 커피 매대, 시간 단위 디지털 광고 화면, 건물 이용자를 위한 택배 로커 또는 직장인을 대상으로 하는 브랜드의 단기 제품 전시 공간(팝업 디스플레이)을 설치하기에 이상적입니다.
• 현실적인 장벽: 건물 로비는 엄격한 미관 및 보안 규정을 적용하는 관리 주체가 운영하는 경우가 많아 상업 활동을 도입할 때 시장 수요보다 내부 승인 절차가 더 큰 장애물이 됩니다.

HCMC의 300 m² 규모 사무용 건물 로비는 광고 화면을 임대하고 자동판매기 2–3대를 설치하면 로비의 주 기능에 영향을 주지 않으면서 월 15–40 million VND의 부대 수익을 창출할 수 있습니다.

계단 아래 공간 — 숨은 가치가 있는 잊힌 공간

계단 아래는 베트남의 건물과 숍하우스에서 가장 자주 비어 있는 공간 중 하나입니다. 평균 3–15 m²이며 불규칙한 삼각형 또는 사다리꼴 형태여서 전통적인 용도로는 거의 고려되지 않지만, 적절한 목적을 선택하면 효과적으로 활용하기에 충분히 넓습니다.

• 계단 아래 공간이 간과되는 이유: 형태가 불규칙해 표준 가구를 배치하기 어렵습니다. 계단 경사면을 따라 높이가 0에서 2.4m까지 달라져 많은 용도로 사용할 수 없습니다. 대부분 자연광도 없습니다. 건물 관리자는 일반적으로 이 공간을 “창고”로 여기거나 목적 없이 비워 둡니다.
• 실용적인 활용 모델: 숍하우스와 저층 건물의 계단 아래 공간은 다양한 방식으로 성공적으로 활용되고 있습니다. 전용 보관 공간이 없는 직장인을 위한 월 단위 개인 로커, 샘플과 마케팅 자료를 보관해야 하는 소규모 사업자를 위한 셀프 관리형 미니 보관실, 콘센트와 작은 선반을 갖춘 전자기기 충전 코너 또는 건물 입주자를 위한 소형 자동판매기 설치 장소로 활용할 수 있습니다.
• 베트남의 구체적인 사례: HCMC의 주요 상업 도로(Nguyen Trai, Le Van Sy, Hai Ba Trung)를 따라 위치한 많은 숍하우스는 계단 아래 공간을 폐쇄형 소형 보관 로커로 전환하여 월 500,000 – 1,500,000 VND/unit/month에 임대하고 있습니다. 이러한 로커를 3–5개 설치하면 이전에는 수익이 없던 공간에서 월 2–7 million VND의 추가 수익을 올릴 수 있습니다.

계단 아래 공간은 개별 잠금 칸, 내부 LED 조명 및 최소한의 환기 설비를 갖추면 보관 공간으로 가장 효과적으로 전환할 수 있습니다. 개조 비용은 일반적으로 unit당 5 million VND 미만이며 투자 회수 기간은 6개월 미만입니다.

복도와 부대 공간 — 넓은 면적과 예상보다 큰 잠재력

대부분의 상업 및 사무용 건물에서 복도는 전체 바닥 면적의 10–20%를 차지하지만, 지정된 기능은 “통로” 하나뿐인 경우가 많습니다. 1,000 m² 규모의 건물이라면 100–200 m²가 수익 창출률 0%로 운영되는 셈입니다.

활용 잠재력에 따른 복도 분류:

• 유동 인구가 많고 폭이 2m보다 넓은 복도: 이러한 복도의 잠재력이 가장 큽니다. 폭이 2m 이상이면 통행을 방해하지 않고 낮은 진열대, 광고 화면이 결합된 대기용 의자 또는 자동판매기를 배치할 수 있습니다. 양쪽에서 잘 보이므로 실질적인 광고 가치도 생깁니다.
• 유동 인구가 적은 구역의 1.2–2m 폭 좁은 복도: 직접적인 상업 활용 잠재력은 낮지만 로커, 광고 게시판 또는 건물 공용 설비(정수기, 공동 종량제 프린터)를 설치하는 데 활용할 수 있습니다.
• 부대 공간과 남는 기술 공간: 기계실은 흔히 바닥 면적의 5–8%를 차지하며, 장비를 업그레이드하거나 통합한 뒤에도 남는 공간은 장기간 비어 있는 경우가 많습니다. 빛과 환기가 부족해 직접 상업용으로 임대하기는 어렵지만 건식 보관 공간, 공동 임대 냉장고 또는 임대용 소형 서버실로 적합합니다.

복도가 활용되지 않는 이유: 비상구에 관한 소방 안전 규정은 복도를 비워 두도록 요구하기 때문에 많은 건물 관리자는 기본적으로 “복도에는 아무것도 놓을 수 없다”고 판단합니다. 그러나 규정이 요구하는 것은 최소 통행 폭의 유지이며, 기준보다 넓은 복도 공간의 활용을 전면 금지하는 것은 아닙니다.

폭 3m의 복도(소방 안전 통행에 1.8m 필요)가 있는 5층 사무용 건물에는 전체 복도 길이에 걸쳐 1.2m 폭의 합법적으로 활용 가능한 공간이 있습니다. 층별 복도 길이가 총 50m라면 건물 전체에서 60 m² × 5 floors = 300 m²의 미개척 수익 잠재력이 생깁니다.

옥상과 테라스 — 부동산 가치가 가장 높은 데드 스페이스

옥상과 테라스에는 흥미로운 역설이 있습니다. 훌륭한 전망, 신선한 공기 및 소음 차단으로 부동산 가치는 가장 높지만, 같은 건물의 다른 공간과 비교하면 활용률은 가장 낮습니다.

옥상이 자주 방치되는 이유: 좁은 계단 통로, 엘리베이터 부족, 기본 설비(전기와 수도) 부족 및 비나 햇빛을 피할 시설이 없다는 점이 일반적인 물리적 장벽입니다. 또한 많은 임대인은 사람들이 옥상에 자주 출입할 경우 생길 수 있는 방수 문제를 우려합니다.

성공적인 활용 모델: Ho Chi Minh City의 숍하우스 테라스는 건물 입주자와 외부 방문객을 위한 소형 루프톱 카페, 월 단위 구획 임대를 제공하는 수경재배 채소밭, 야외 아침 요가 및 피트니스 공간, 광고판이나 통신 기지국 설치 장소(통신사에 임대), 전력 판매 수익을 창출하는 태양광 발전 시스템으로 전환되고 있습니다.

전환 비용과 수익 잠재력: 80 m² 규모 테라스의 기본 개조(방수 바닥, 안전 난간, 부분 지붕, 기본 전기 및 수도)에는 약 50–150 million VND가 듭니다. 소형 루프톱 카페나 야외 코워킹 공간 모델은 월 20–60 million VND를 창출할 수 있으며 일반적인 투자 회수 기간은 3–8개월입니다.

MyStorage 로커 — 작은 공간을 수익으로 전환하는 방법

임대형 로커는 건물 및 숍하우스 소유주가 큰 투자, 구조 변경 또는 운영 인력 없이 작고 사용하지 않는 공간에서 안정적인 수익을 창출할 수 있는 해결책입니다. MyStorage 로커는 완전 무인 시스템을 통해 이용자가 물품 보관을 위해 시간 또는 일 단위로 대여할 수 있게 하며, 직접 관리하지 않아도 이러한 “죽은” 공간이 꾸준한 수익을 자동으로 창출하도록 합니다.

이 모델은 건물 로비, 넓은 복도, 계단 아래 및 소유주가 이전에 비워 두거나 임시 보관 공간으로 사용하던 작은 자투리 공간에 특히 적합합니다.

건물에 로커를 설치할 때의 이점

자주 묻는 질문