余剰スペースを活用して建物の収益を増やす方法

建物内のロビー、階段下、廊下などは、空いたまま、または十分に活用されていないことが少なくありません。こうした“デッドスペース”にレンタルロッカーなどの適切なモデルを導入すれば、建物オーナーは大規模な投資や既存建物の構造変更を行わず、安定した不労所得を得られます。

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建物にはなぜいつも未活用の“空きスペース”があるのか？

多くのオフィス、商業施設、集合住宅では、ロビー、廊下、地下、屋上、付帯エリアなどの一部が空いたまま、または十分に活用されず、資源の浪費と収益機会の損失につながっています。このスペースは財務報告上の直接経費には見えませんが、実際には保守、電気、管理スタッフなどの費用がかかり、さらに重要なのは、収益を生み得る 場所を占有しながら、収益を生んでいないことです。

商業不動産の原則は単純です。デッドスペース＝収益損失。建物内の空いた1平方メートルごとに運営費が発生し、支出しても見返りはありません。

理由1 — 当初から過剰設計されたスペース

建物の空きスペースの多くは管理不足ではなく、建設段階の設計判断により、運用時の明確な用途がない場所が生まれたことに起因します。

• 広すぎる待合エリアとロビー： 多くの建物は、視覚的な印象と格式を演出するために壮大なロビーを備えていますが、1日の80–90%は数人が通るだけです。1時間に10–15人が利用する200 m²のロビーでは、200 m²が“休眠”し、年間を通して照明や空調の費用を発生させています。
• 基準より広い廊下と動線エリア： 建築基準では避難経路として1.2–1.8mの廊下幅が求められますが、高級感を出すため3–4m幅で設計する建物も少なくありません。余分な部分は通行機能を果たさなくても、ほかのすべての平方メートルと同様に運営費がかかります。
• 再利用を想定していない設備階と付帯エリア： 電気、水道、エレベーター設備を収容する設備階は、総床面積の5–10%を占めることがあります。設備が小型化または改良されても、余った場所が活用可能な資源として検討されることはほとんどありません。
• 屋上と屋外スペース： 陸屋根、テラス、建物周辺のエリアは、活用可能性を考慮せず、構造面だけを目的に設計されがちです。大都市では、適切に活用すれば屋上が建物内で最も価値の高い不動産になる可能性があります。

東南アジアのオフィス空間利用効率に関するCBREの調査（2023）によると、通常の勤務日において、商業ビルの総床面積の平均20–35%が、どの時点でも最大限には利用されていません。

理由2 — 従来型ビジネスモデルに適さないスペース

建物オーナーが空きスペースを認識していても、次の段階で現実的な障壁に直面します。こうした場所は従来の賃貸方法に適していないのです。

• 従来型賃貸契約には狭すぎる： 40 m²の廊下部分、15 m²の階段脇、80 m²の屋上は、通常50–200 m²以上、契約期間1–3年を求める標準的なオフィス賃貸契約では貸し出せません。小さく不規則な形状のため、特定のビジネスモデルに対応しない“グレーゾーン”に置かれます。
• 従来型の商業スペースに適さない立地： 地下、設備階、付帯エリアは、自然光がなく、視認性が限られ、人通りも少ないことが多いため、従来型の小売店やオフィスには不向きです。しかし、ほかの多くのビジネスモデルなら十分に活用できます。
• 利用時間が断続的： 午前中しか使われない大会議室や、ピーク時間帯だけ混雑するロビーなど、1日の特定時間にしか必要とされない場所もあります。需要が変動するスペースに、従来の月極賃貸モデルは適しません。

理由3 — 日常運営で見過ごされるスペース

これは最も一般的で、対処が最も難しい理由でもあります。空きスペースに対して真に責任を負う人がいないのです。

• “機会損失”の予算項目がない： 建物の財務報告では、空きスペースにかかる電気、保守、管理スタッフの費用は明確に表示されます。一方、200 m²の空いた廊下から失われる潜在収益は、実際の損失であるにもかかわらず数値として現れません。建物管理者は空きスペースの活用度で評価されないため、この問題に取り組む動機がありません。
• 運営上の惰性と“これは付帯部分だから”という意識： 利用開始時に“廊下”、“設備エリア”、“待合ラウンジ”と呼ばれた場所は、状況が変化してもその位置付けが残りがちです。建物管理者は通常、空間を収益最適化の観点から見る訓練を受けていません。運営するための訓練は受けても、新しいビジネスモデルを生み出す訓練は受けていないのです。
• 転用費用が不明で、効果も不確実： 建物オーナーは無駄を認識していても、“どう活用するか？”に明確ですぐ実行できる答えがないため、行動に移さないことがあります。空きスペースの改装には資金、時間、適切な事業アイデアが必要で、成果も保証されません。

Ho Chi Minh Cityにある10階建てのオフィスビルで、各階に200 m²の空きスペース（廊下と付帯エリアの20%）がある場合、合計2,000 m²の活用可能な面積が見過ごされています。柔軟な利用モデルによるロッカーの平均賃料を500,000 VND/m²/月とすると、潜在的な月間収益は1 billion VNDです。活用できないからではなく、まだ適切な方法が見つかっていないために手つかずになっています。

デッドスペースと、多くの建物オーナーがまだ気付いていない機会

“デッドスペース＝収益損失”という認識は、次の3つのトレンドが同時に進むことで、この10年間に急速に変化しています。

• フレックススペースやコワーキングモデルは、小さく不規則な形状の場所でも、適切に設計・運営すれば、従来型契約より大幅に高い料金で時間単位または日単位の貸し出しが可能であることを示しています。
• シェアリングエコノミーによって、都市部の建物内に小型収納スペース、荷物受取拠点、EV充電ステーション、そのほか多くの非従来型用途への実需が生まれています。
• 投資家や株主からの資産最適化への圧力により、建物管理者はすべての平方メートルを単なる管理対象のコストではなく、収益を生む資産として捉えるよう求められています。

問いはもはや“この場所を何に使えるか？”ではなく、“この種のスペースを必要とするのは誰で、いくら支払う意思があるか？”です。視点がまったく異なれば、導かれる解決策もまったく異なります。

建物とショップハウスに多い“デッドスペース”

建物のロビー、階段下、廊下、付帯エリアなどは、空いたまま、または十分に活用されていないことが多い一方、適切な活用モデルを採用すれば実際に収益を生む可能性があります。こうしたすべての“デッドスペース”に共通するのは、建物オーナーが運営費を全額負担しているのに、収入は一切得ていないことです。

無駄になっている場所を正しく特定することが、デッドスペースを収益源に変える第一歩です。

建物のロビー — 人通りは多いが活用度は低い

建物のロビーは最も逆説的な“デッドスペース”です。建物全体で最も人通りが多いにもかかわらず、通常は入口からエレベーターへ移動するという1つの機能しか果たしません。視認性と自然な通行量が最も高い場所でありながら、収益は最も少ないのです。

• 実際の運営特性： HCMCの平均的なオフィスビルのロビーには、毎日200–800人が通ります。8時間の勤務時間中、平均95%の時間は誰かがロビーにいます。しかし、多くのロビーにあるのは待合椅子、受付、建物案内画面だけです。商取引に最適な条件が整っているにもかかわらず、取引は行われません。
• 見過ごされている可能性： 建物のロビーは、居住者や来訪者向けの自動販売機、朝と昼の混雑時間に対応する小型テイクアウトコーヒーカウンター、時間貸しのデジタル広告画面、入居者向け宅配ロッカー、オフィスワーカーを対象とするブランドの短期商品展示スペース（ポップアップ展示）に最適です。
• 現実的な障壁： 建物のロビーは、厳格な美観・セキュリティ規定の下で管理されることが多く、商業活動の導入では市場需要より社内承認が大きな障壁になります。

HCMCにある300 m²のオフィスビルのロビーなら、広告画面を貸し出し、2–3台の自動販売機を設置することで、ロビー本来の機能に影響を与えず、月15–40 million VNDの付帯収益を生み出せます。

階段下 — 隠れた価値を持つ忘れられた場所

階段下は、ベトナムの建物やショップハウスで最も空きやすい場所の1つです。平均3–15 m²で、不規則な三角形や台形をしているため従来用途には使いにくい一方、適切な目的を選べば効果的に活用できるだけの広さがあります。

• 階段下が見過ごされる理由： 不規則な形状のため、標準家具が収まりません。階段の傾斜に沿って高さが0から2.4mまで変わるため、多くの用途に適しません。ほとんどの場合、自然光もありません。建物管理者は通常、ここを“物置”とみなすか、用途のないまま空けておきます。
• 実用的な活用モデル： ショップハウスや低層建物の階段下は、さまざまな方法で有効活用されています。専用収納スペースを持たないオフィスワーカー向けの月極個人ロッカー、サンプルや販促物を保管する必要がある小規模事業者向けのセルフ管理型ミニ収納ユニット、コンセントと小棚を備えた電子機器充電コーナー、建物利用者向けの小型自動販売機などです。
• ベトナムの具体例： HCMCの主要商業道路（Nguyen Trai、Le Van Sy、Hai Ba Trung）沿いにある多くのショップハウスは、階段下を小型の個室型収納ロッカーに転用し、500,000 – 1,500,000 VND/ユニット/月で貸し出しています。3–5ユニットを設置すれば、以前は収入を生まなかった場所から月2–7 million VNDの追加収益を得られます。

階段下は、施錠できる専用区画、内部LED照明、最低限の換気を備えることで、最も効果的に収納スペースへ転用できます。改装費は通常5 million VND/ユニット未満で、投資回収期間は6か月未満です。

廊下と付帯エリア — 面積が広く、想像以上の可能性

多くの商業・オフィスビルでは、廊下が総床面積の10–20%を占めますが、割り当てられた機能は“通路”だけという場合が少なくありません。1,000 m²の建物なら、100–200 m²が収益稼働率0%で運用されていることになります。

活用可能性に基づく廊下の分類：

• 幅2m超で人通りの多い廊下： 最も可能性が高い廊下です。2m以上の幅があれば、通行を妨げずに低い陳列棚、広告画面を組み込んだ待合椅子、自動販売機などを設置できます。両方向からの良好な視認性には実際の広告価値があります。
• 人通りの少ないエリアにある幅1.2–2mの狭い廊下： 直接的な商業利用の可能性は低いものの、ロッカー、広告掲示板、建物サービス設備（浄水器、共用従量課金プリンター）の設置に活用できます。
• 付帯エリアと余剰設備スペース： 設備室は床面積の5–8%を占めることが多く、設備の更新や集約後も、余った場所は長期間空いたままになりがちです。採光や換気が不足しているため商業目的で直接貸し出すのは難しいものの、乾燥保管、共用レンタル冷蔵庫、小型サーバールームの賃貸に適しています。

廊下が活用されない理由: 避難経路に関する防火規則で廊下を空けておく必要があるため、多くの建物管理者は“廊下には何も置けない”と決めつけています。しかし、規則が義務付けているのは最低限の通行幅を維持することであり、基準より広い廊下の活用を全面的に禁止しているわけではありません。

幅3mの廊下（防火上必要な通行幅は1.8m）がある5階建てのオフィスビルでは、1.2m x 廊下の総延長を合法的に活用できます。各階の廊下の総延長が50mなら、60 m² × 5階 = 300 m²の未活用の収益機会が建物全体に存在します。

屋上とテラス — 不動産価値が最も高いデッドスペース

屋上とテラスには興味深い逆説があります。素晴らしい眺望、新鮮な空気、騒音からの隔離によって最も高い不動産価値を持ちながら、同じ建物内のほかの場所より利用率が低いのです。

屋上が使われないことが多い理由: 一般的な物理的障壁には、狭い階段、エレベーターがないこと、基本設備（電気・水道）の不足、雨や日差しを遮るものがないことがあります。また、頻繁な屋上利用による防水上の問題を懸念する家主も少なくありません。

成功している活用モデル: Ho Chi Minh Cityのショップハウスのテラスは、居住者や外部客向けの小型屋上カフェ、区画を月極で貸す水耕菜園、屋外の朝ヨガ・フィットネススペース、広告看板や通信基地局の設置場所（通信事業者に賃貸）、売電収入を生む太陽光発電設備などに転用されています。

転用費用と収益可能性： 80 m²のテラスの基本改装（防水床、安全柵、部分屋根、基本的な電気・水道）には約50–150 million VNDかかります。小型屋上カフェや屋外コワーキングスペースなら月20–60 million VNDを生み出し、通常3–8か月で投資を回収できます。

MyStorageロッカー — 小さなスペースを収益に変える方法

レンタルロッカーは、建物やショップハウスのオーナーが、多額の投資、構造変更、運営スタッフを必要とせず、小さな未使用スペースから安定収益を得るための解決策です。MyStorageロッカーでは、利用者が完全セルフサービス方式で荷物を時間単位または日単位で保管できます。こうした“デッド”スペースは、直接管理しなくても、自動的に安定した収益源になります。

このモデルは、建物のロビー、広い廊下、階段下、これまでオーナーが空けたまま、または一時保管場所として使っていた小さな隅に特に適しています。

建物にロッカーを設置するメリット

よくある質問